Ông Mạc Văn Hải (Nghệ An) là người dân tộc thiểu số, sinh sống tại vùng kinh tế đăc biệt khó khăn. Năm 2014, bố mẹ ông để thừa kế cho ông một thửa đất đã có sổ đỏ. Ông Hải đã làm thủ tục khai nhận thừa kế, đăng ký chuyển quyền, sang tên.
Năm 2017, gia đình ông Hải có mua thêm một thửa đất khác và nay muốn chuyển mục đích sử dụng thửa đất đó, từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Ông Hải hỏi, theo quy định của pháp luật về đất đai thì gia đình ông có được giảm tiền sử dụng đất không? Mức giảm là bao nhiêu?
Về vấn đề này, Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời như sau:
Theo Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (hiệu lực từ 1/7/2014, hiện còn hiệu lực) quy định, giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2, Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
Khoản 2, Điều 13 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (hiệu lực từ 1/8/2014, hiện còn hiệu lực) quy định, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo.
Khoản 1, Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Trường hợp ông Mạc Văn Hải phản ánh, ông là người dân tộc thiểu số, sinh sống tại vùng kinh tế đăc biệt khó khăn. Năm 2014, bố, mẹ ông Hải để thừa kế cho ông Hải một thửa đất. Theo ông Hải thì trước đây thửa đất này bố, mẹ ông đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, trên Giấy chứng nhận ghi tên người sử dụng đất là bố, mẹ của ông Hải. Sau đó, ông Hải đã làm thủ tục khai nhận thừa kế và đã đăng ký chuyển quyền, sang tên ông trên Giấy chứng nhận.
Nếu sự việc đúng như ông Hải trình bày, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Nhà nước cấp cho người sử dụng đất đứng tên bố, mẹ của ông Hải. Khi đó, có thể bố, mẹ của ông Hải đã được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. Nhưng do bố, mẹ của ông Hải và ông Hải không cùng một hộ gia đình, không chung nhau sử dụng thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, nên việc bố, mẹ ông đã được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, không được coi là ông Hải đã được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất một lần.
Sau khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ bố, mẹ, năm 2017, gia đình ông Hải có mua thêm một thửa đất khác và nay muốn chuyển mục đích sử dụng thửa đất đó, từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Nếu vào thời điểm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình ông Hải được xác định là dân tộc thiểu số, có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thì hộ gia đình ông Hải thuộc đối tượng giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở tại địa phương.
(Hiện nay hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An áp dụng theo Điều 13 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An, ban hành kèm theo Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 3/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An, có hiệu lực từ 15/4/2018, hiện còn hiệu lực).
Trường hợp, khi bố, mẹ của ông Hải còn sống, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình do bố (hoặc mẹ) là chủ hộ, trong hộ gia đình đó có ông Hải là thành viên có quyền sử dụng đất chung với bố mẹ. Và khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu, hộ gia đình, trong đó có ông Hải là thành viên, đã được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, thì nay căn cứ Khoản 1, Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, với nguyên tắc chỉ thực hiện miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất một lần khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở, trường hợp này, khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, ông Hải sẽ không được miễn tiền sử dụng đất nữa.
Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội
.