08:06, 15/06/2013
Ở Nghệ An, theo số liệu của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, tỷ lệ cấp GCN trên địa bàn mới chỉ đạt 60,64%. Các cơ quan chức năng cho rằng, chính việc để xảy ra nhiều sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trong một thời gian dài là những nguyên nhân khiến công tác cấp GCN trên địa bàn tỉnh ta không đạt được kết quả như mong đợi.
Kỳ 2. Khi các doanh nghiệp bất động sản cũng “đem con bỏ chợ”
Trong khi, tại các vùng nông thôn Nghệ An, sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai bao trùm bởi một gam màu xám thì ở thành thị, tình hình cũng không mấy khả quan. Theo ghi nhận của Phòng Quản lý đất đai, Sở TN&MT Nghệ An thì trên địa bàn TP Vinh hiện nay, có gần 20 nghìn trường hợp (gồm căn hộ chung cư, nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự) chưa được cấp GCN. Trong số này, có nhiều trường hợp chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Nhưng cũng có không ít trường hợp, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính phải thông qua chủ đầu tư các dự án bất động sản, các khu chung cư. Đây là những trường hợp rất khó giải quyết cấp GCN nếu các ban, ngành chức năng không nỗ lực tháo gỡ những vướng mắc. Bởi trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã nhận tiền mua - bán, trao đổi căn hộ nhưng lại “trốn tránh” việc làm thủ tục xin cấp GCN cho người dân.
Theo quy định, tại các dự án nhà chung cư, sau khi nhận được quỹ đất với các ưu đãi từ chính quyền địa phương (nếu có), chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng cam kết ban đầu, sau đó, làm thủ tục nghiệm thu công trình, có bản hoàn công, giấy chứng nhận đảm bảo chất lượng công trình… Đây là những thủ tục bắt buộc khi xin làm GCN để trao cho khách hàng.
Việc thu tiền theo hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng thông thường bao gồm cả thủ tục cấp GCN, người dân chỉ việc vào ở. Tuy nhiên, lâu nay việc mua bán nhà chung cư chủ yếu được thực hiện “trên giấy tờ”, cơ sở để người dân tin tưởng vào việc mua - bán vẫn chỉ thông qua các hợp đồng.
64 GCN tại Khu chung cư Vinaconex9 chưa được nhà đầu tư làm thủ tục chuyển nhận cho người dân khi hai bên chưa tìm được tiếng nói chung
Điều đáng nói là, nhiều hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng tại các khu chung cư hiện nay chưa phù hợp với quy định của pháp luật như chỉ đặt nặng vấn đề sử dụng, sở hữu căn hộ chứ chưa xem trọng vấn đề sử dụng đất; hợp đồng không được công chứng… nên khi đi làm thủ tục xin cấp GCN còn nhiều vướng mắc.
Tuy việc xin cấp GCN cho các căn hộ chung cư không mất nhiều chi phí nhưng trong điều kiện nền kinh tế những năm qua gặp nhiều khó khăn, việc xin cấp GCN trong quá trình chuyển nhượng nhiều thủ tục khiến không ít chủ đầu tư bỏ bê. Khi các căn hộ chung cư được xây dựng lên, chìa khóa đã trao tay, người dân đã vào ở ổn định, nhà đầu tư tìm cách “trốn” trách nhiệm làm thủ tục xin cấp GCN để trao cho người dân.
Thậm chí, một số dự án xây dựng nhà, chung cư và nhà liền kề để bán, sau khi đã nhận tiền chuyển nhượng, mua - bán đất của dân theo hợp đồng, các chủ đầu tư không tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ bàn giao mặt bằng cho người dân tự “bơi”.
Chờ đợi nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng “mỏi cổ”, một số hộ dân phải tự xây dựng nhà cửa, chủ động bỏ thêm tiền túi đi xin cấp GCN nhưng không thể làm được do không đủ giấy tờ thủ tục, phía các doanh nghiệp bất động sản cũng không thực hiện được nghĩa vụ tài chính về nộp thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với Nhà nước. Trên địa bàn TP Vinh, có thể kể đến các dự án khu đô thị của Công ty CP Trung Đô tại phường Hưng Dũng được thực hiện từ những năm 2003 - 2004.
Đây thực ra là một dự án xây dựng nhà chung cư và nhà liền kề để bán cho người dân. Tuy nhiên, nhà đầu tư đã lách luật trở thành dự án “Bán đất cho dân tự xây nhà”. Hay trường hợp của Công ty TNHH Thương mại Minh Khang, sau khi nhận đất dự án xây dựng khu chung cư liền kề tại xã Nghi Phú, Công ty này đã không thực hiện việc xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng cam kết. Đến nay, việc giải tỏa mặt bằng phục vụ dự án vẫn chưa hoàn thành.
Bỏ qua trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng, giao chìa khóa tận tay cho người dân, Công ty đã chia đất dự án thành các lô đem bán. Khu đất dự án hiện vẫn là bãi đất trống, không biết đến bao giờ người dân mới xây dựng được nhà và xin cấp GCN? Ngay cả khu TĐC Nam Nguyễn Sỹ Sách (khu TĐC C1 Quang Trung), sau 10 năm đi vào sử dụng, các hộ dân ở đây vẫn chưa nhận được GCN.
Việc nhà đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ như đã cam kết về xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện nghĩa vụ tài chính cần sớm được làm rõ và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân. Một khó khăn nữa khiến việc cấp GCN tại một số căn hộ chung cư hiện nay bị ách lại là do giữa nhà đầu tư và người được chuyển nhượng chưa tìm được tiếng nói chung.
Thực tế, trong quá trình xây dựng, diện tích của các căn hộ chung cư có thể thay đổi một phần so với thiết kế ban đầu. Có thể kể đến việc 64 GCN đã được cấp cho nhà đầu tư dự án chung cư Vinaconex9. Đến nay, do có thay đổi một phần diện tích, thiết kế so với dự kiến, nhà đầu tư và khách hàng không tự thỏa thuận được mức giá chênh lệch nên mặc dù các hộ dân đã vào ở mấy năm nay nhưng những vướng mắc trên khiến nhà đầu tư không thể làm thủ tục chuyển nhượng theo dự kiến…
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã không thực hiện hết trách nhiệm đối với người dân sau khi đã được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của địa phương. Theo Phòng Quản lý đất đai, Sở TN&MT Nghệ An thì số doanh nghiệp bất động sản “đem con bỏ chợ” trên địa bàn tỉnh ta không phải là hiếm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản có uy tín như Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà số 30, Công ty CP Trung Đô, Công ty CPĐT Dầu khí… hiện nay cũng trốn tránh không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người dân.
Tuy nhiên, chế tài xử phạt và các ràng buộc trong hợp đồng mua - bán, giao nhận đất chưa đủ mạnh để chấn chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản còn nhiều bất cập hiện nay. Để không bị thiệt thòi về quyền lợi, trong hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng các căn hộ chung cư, chung cư liền kề, người dân cần hết sức cẩn trọng, tránh rơi vào những vướng mắc tiến thoái lưỡng nan.
Ngoài việc các chủ đầu tư không thực hiện nghiêm nghĩa vụ của mình đối với khách hàng, quá trình quản lý và sử dụng đất đai có nhiều sai phạm, việc cấp GCN trên địa bàn tỉnh ta chậm so với dự kiến cũng còn những nguyên nhân khách quan khác. Có thể kể đến việc nhận thức của một số hộ dân còn thấp, không xem trọng việc xin cấp GCN, chỉ đến khi có nhu cầu công việc thì mới tranh thủ đi làm.
Cũng có thể kể đến sự vào cuộc thiếu tích cực của chính quyền các cấp, một số nơi, cơ chế cấp GCN còn phiền hà, trình độ cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn hạn chế. Lịch sử để lại là sự tồn đọng một lượng lớn các hồ sơ, thủ tục xin cấp GCN, chưa có các biện pháp triển khai hiệu quả. Thực trạng đó đòi hỏi UBND tỉnh, các ban, ngành hữu quan phải có sự vào cuộc quyết liệt, chế tài xử lý mạnh tay nhằm chấn chỉnh tình hình.
Võ Văn Dũng
In
Chia sẻ
