Gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng: Tiếp tục vướng nhiều… 'nút thắt'

Nhằm tháo gỡ khó khăn của chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, ngày 21-8-2014, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP. Tuy nhiên đến nay sau gần 3 tháng các bộ, ngành liên quan vẫn chưa có thông tư hướng dẫn. Trong khi đó, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng có độ “vênh” với nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP khiến chương trình tín dụng này “gặp khó” trong việc triển khai, dẫn đến chậm giải ngân.

Thị trường bất động sản đang bớt dần mảng xám

Trao đổi với chúng tôi, ông Đoàn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty TNHH địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn - cho biết, trên thực tế chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giúp ích rất nhiều cho thị trường BĐS tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung. Đến cuối tháng 9-2014, tổng số khách hàng đã được tiếp cận vay vốn của chương trình là 7.823 khách hàng, bao gồm 26 doanh nghiệp, còn lại là cá nhân và các hộ gia đình. Tổng số vốn cam kết ngân hàng cho vay là 5.900 tỷ đồng, số vốn đã giải ngân là hơn 3.200 tỷ đồng. Trong đó với các hộ và các cá nhân tham gia chương trình này, tổng số vốn cam kết là 3.100 tỷ đồng và tổng số vốn đã giải ngân là hơn 2.000 tỷ đồng.

Chỉ riêng dự án Hưng Ngân Garden do Công ty CP nhà Hưng Ngân làm chủ đầu tư (CĐT) tọa lạc tại Q12, đã có hơn 500 khách hàng được BIDV cho vay trong gói 30.000 tỷ với lãi suất 5%, thời gian vay 15 năm. Việc cam kết cho vay và giải ngân của BIDV đối với khách hàng đã giúp CĐT thực hiện dự án Hưng Ngân Garden đảm bảo tiến độ xây dựng. Doanh nghiệp này đã tiến hành cất nóc một block cao 18 tầng của dự án vào ngày 16-11-2014,  trước thời hạn dự kiến 30 ngày. Dự kiến các khách hàng mua block A1 sẽ được bàn giao căn hộ vào quý II-2015. Trước nhu cầu của thị trường, CĐT cũng đã triển khai sớm block B1, block  thứ 3 của dự án có quy mô 357 căn hộ có diện tích từ 45,5 đến 80m2 và sẽ mở bán trong thời gian tới.

Mặc dù đã có tác động nhất định nhưng thực tế, do còn nhiều rào cản khiến chương trình tín dụng này vẫn chưa phát huy hết tác dụng. Nhiều chủ đầu tư cho biết, trên thực tế Nghị quyết 61/ NQ-CP, sửa đổi bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ sẽ gỡ khó khá nhiều cho chương trình hỗ trợ tín dụng về nhà ở 30.000 tỷ đồng, bằng quy định các đối tượng mua nhà là cán bộ, công chức, viên chức, người lao động có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở được phép mua nhà có tổng giá trị không vượt quá 1,05 tỷ đồng. Tuy nhiên đến nay, sau khi Nghị quyết 61 có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Công thương vẫn chưa có thông tư hướng dẫn. Vì thế việc thực hiện cho vay tín dụng mua nhà ở vẫn đang phải thực hiện theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15-5-2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để sửa đổi vướng mắc này. Theo dự thảo, việc nới điều kiện vay vốn trong gói 30.000 tỷ sẽ khiến cơ hội tiếp cận để vay vốn của người mua sẽ trở nên dễ dàng hơn. Đối với phân khúc nhà giá rẻ, người mua nhà sẽ không còn bị khống chế ở điều kiện nhà thương mại có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 nữa, mà chỉ tính tổng giá trị dưới 1,05 tỷ đồng là được vay vốn. Thời gian vay cũng đã được nâng lên tối đa 15 năm, sẽ làm cho những người vay vốn yên tâm hơn. Tuy nhiên, thực tế thì đến nay thông tư trên mới dừng lại ở bản dự thảo và vẫn chưa có thông tư chính thức.

Mặt khác, Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư được ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở. Được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, hướng dẫn về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định 71, lại ràng buộc: “Một tài sản là nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.

Từ đó dẫn đến việc những khách hàng cá nhân khi mua nhà tại dự án lại không thể vay được, bởi chủ đầu tư đã có hoạt động vay tiền từ tổ chức tín dụng khi phát triển dự án từ trước đó. Trong khi đó, theo nhiều chủ đầu tư thì hiện nay có dự án nào mà không vay, không thế chấp?

Khoản 7, điều 4 của Thông tư liên tịch 01 cũng hướng dẫn cách giải quyết vướng mắc trên là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, bằng cách rút bớt tài sản thế chấp trước khi bán nhà ở trong dự án. Nhưng cách làm này cũng đang gây khó khăn cho doanh nghiệp vì doanh nghiệp, khi phát triển dự án chỉ thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng, sau khi bán được sản phẩm cho người mua.

Theo nhiều doanh nghiệp, để giải quyết vướng mắc này, ngân hàng phải có văn bản đồng ý cho doanh nghiệp rút bớt tài sản thế chấp bằng khoản tiền tương ứng với khoản tiền mà khách hàng nộp tiền lần đầu, khi ký hợp đồng mua nhà với CĐT. Tuy nhiên, để thực hiện được cũng rất nhiêu khê.